北京全面叫停产业地产分割销售并严厉整肃市场乱象的震荡波正在显现效果：第一家退市的产业地产商在北京诞生！

 

总部位于北京经开区的坤鼎集团目前已经终止了股票在全国中小企业股份转让系统的挂牌，国内第一家登陆新三板的产业地产商就此黯然退市。

 

坤鼎的董事长邱明，原本经营着一个起家于北京通州的小公司——北京铭林国际置业，他个人曾是通州区政协委员，后来机缘巧合凭借自己在当地深厚的人脉关系进入产业地产领域。为了更好地树立自身专业工业地产开发商的形象，在2004年成立了北京坤鼎投资管理有限公司，也就是坤鼎集团的前身。

 

邱明是民营老板群体中口才顶尖的一位，兴之所至，天花乱坠，其曾经因为一句“产业地产是暴利行业，我这几年的自有资金投资回报率高达800%”而在行业内引起轩然大波。

 

坤鼎集团董事长邱明

 

2015年10月30日，坤鼎正式挂牌全国中小企业股份转让系统，成为中国第一家在新三板挂牌的产业地产商。邱明曾经希望借新三板作为跳板，最终鲤鱼跳龙门进入A股主板市场，如今也已成泡影。

 

其实，坤鼎挂牌的第一年也曾经实现了不俗的业绩表现：营业收入8.71亿元，净利润1.2亿元，毛利率为32.79%，净利率为13.89%，盈利能力还算行业平均水平。

 

但随后的业绩就开始“王小二过年——一年不如一年”：2016年，营收6.68亿元，净利润1.14亿元，各降23%和5%；2017年营收5.16亿元，净利润9442万元，再降23%和17%。

 

 

业绩的不断下滑，与它在大本营北京的生意遭受新政重创无不关系。

 

以当年的丰台总部基地为最恶劣典型，大量投机者借着低价的工业用地变相做写字楼、商铺甚至小产权住宅与别墅，在寸土寸金的北京市场赚得盆满钵满，并严重搅乱了市场秩序，带来巨大的社会混乱和法律风险，令北京市政府大为光火。

 

这种火中取栗的代表也包括邱明的铭林置业。

 

据《京华时报》《华夏时报》等财经媒体报道，2007年，这位通州的“地头蛇”公然在台湖镇光机电一体化产业基地内的工业用地上违规开发“锦上国际”住宅项目并在五证均无的情况下对外出售，共计600台房源，涉及300多户业主，项目对外宣布不限购，宣传单上印有“总价40万，买一层送一层，50年产权”、“东五环5100元/平米精装LOFT”等字样，但不能贷款。

 

5年后东窗事发，2012年12月，北京市住建委执法监察大队对该楼盘进行了停工处罚，并责令责令其停止销售。购房者这才发现上了当，纷纷涌到售楼处维权，称铭林置业涉嫌欺诈，甚至引来了通州区公安分局经侦部门介入。

 

随后该项目烂尾，并欠下施工方“南通建工”3000多万元工程款，一时间在整个北京引起巨大波澜，通州区乃至北京市政府都对此事大为恼怒，不仅重罚铭林置业，还责令其妥善处理此事。

 

工业用地上五证不全违规卖住宅的“锦上国际”

 

然而，从工商信息上可以看到，邱明早在2012年4月就将铭林置业转让给了另一家背景不明的公司中城万邦，后者为什么敢于替邱明背锅抗雷原因不甚了了，但邱明这一招金蝉脱壳倒着实玩得漂亮。事后，他一边让品牌经理对媒体称这是别的公司的事情与自己无关，一边又得意地以那句“产业地产利润率可达800%”引得行业四座皆惊。

 

在北京工业用地上胆大妄为违规卖住宅的同时，邱明还在沈阳和郑州拓展产业地产项目。

 

和邱明一起跑到沈阳的，正是背锅侠中城万邦，二者共同在沈阳开发棋盘山泗水科技城总部基地、沈阳东北亚国际健康科技企业城总部园及养老园区等项目，但随后项目公司资金链断裂并停工，由此还造成了与建筑工程方及股东间的一系列官司，最后一地鸡毛草草收场。

 

而在郑州，铭林置业联合郑州小有名气的大地主美景集团共同开发美铭科技园，正是凭借着从京城而来的坤鼎“专业招商团队”的有力背书，美铭科技园才轻易博得了郑州高新区管委会的青睐。然而，在这个园区奠基不到半年的时间，铭林置业就把合资公司股权卖给了美景，据该公司某知情人士向媒体透露，就是这样简单地拿地转手，铭林置业就从中获利上千万元。

 

显然，邱明这位老司机十分清楚产业地产内的各种“规则”，在靠着轻资产的牌头赚得盆满钵满的同时又悄无声息地将后期土地风险转移，这一手“乾坤大挪移”无论在北京还是在郑州都玩得精妙十足。

 

2010年，为了杜绝铭林置业这种在工业用地违规操作的擦边球乱象，北京市国土局出台《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知（京国土用[2010]）480）号》，将产业地产分割销售的审批权直接收到了市长办公桌上，即“确需转让或分割销售的研发、工业项目，建设单位向市住建委提出申请，由市住建委会同有关部门联审后报市政府审批。”这样一来，只有经市长批准的园区项目才可以分割销售，虽然程序复杂百里挑一，但至少还是有一线可能性。

 

但钻空子行为仍屡禁不止。2018年1月12日，北京发布《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》；2019年5月23日，北京市发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知（京建发〔2019〕216号）》（即“216号文”）和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知（京建发〔2019〕217号）》（即“217号文”），终于首次在整个北京市范围内全面叫停了工业、研发类项目的分割销售，政企恶性博弈就此酿出了苦果。

 

受此影响，北京很多无法办理销售许可证的园区只能改售为租了，这对部分实力欠奉的中小开发商而言在现金流上是一个巨大的打击。

 

火花S-Park就此提出一个观点，“北京产业地产已死。”——这句话的准确意思是，开发性、销售型、商品化的产业地产产品就此从北京消失了，从此只有政府性主导和掌控的园区，而再没有市场化的产业地产，千山鸟飞绝，万径人踪灭。

 

对于全国性的市场化产业地产商而言，最可怕也是最可能的一种后果，就是各地政府（首先从强二线与省会城市开始，如南京、郑州、武汉、长沙、杭州、苏州、西安、成都、重庆等）会在首都的示范效应下进一步跟进，纷纷仿效这种模式，把政策收紧，把园区开发运营主体收归政府强力控制下的平台公司。

 

而坤鼎，恰恰就是在北京和郑州都有产业地产项目的首当其冲者。

 

早在2017年上半年，坤鼎就因为北京政策收紧而导致营收大幅下挫，它自己披露的主要原因就包括：1、北京通州区严审入区企业，影响了入园企业准入进度；2、2017年4-7月暂停办理工业地产销售项目网签，并进一步检查工业用地项目立项。

 

一位北京产业地产人士告诉火花S-Park，坤鼎在通州区台湖镇所开发的“台铭国际企业花园”，建筑面积6.8万平方米，共有77座小独栋，是北京相当流行的工业用地上办公独栋、写字楼类分割销售“擦边球”典型，以廉价的工业用地立项，但最终按照写字楼甚至是类别墅（项目曾打出过“大产权花园独栋办公别墅”的宣传语，当然跟“锦上国际”这种操作相比，已经算是小巫见大巫了）的方式，以3万元/平米的价格销售。但在北京新政出台之后，这类项目全部从严审核，基本已经办不出证了。

类似坤鼎集团开发的“台铭国际企业花园”这种工业用地上的办公独栋类分割销售“擦边球”未来将不复存在，甚至可能会被重新审查和追溯打压。

 

坤鼎采取的一个应对措施就是为买台铭国际写字楼的企业进行借贷担保。比如其公告称，北京兴农信和商贸有限公司为购买“台铭国际企业花园”项目的办公楼，拟向浙商银行股份有限公司北京十里河支行借款人民币900万元，借款期限为10年。而坤鼎则需要为上述银行贷款提供阶段性连带责任保证担保和保证金质押担保，保证期间为自借款合同签订之日起至银行取得北京兴农信和商贸的房产证为止，质押保证金为45万元。

位于北京通州台湖镇的台铭国际企业花园

 

按照坤鼎2018年三季报的披露，类似这种买房担保，坤鼎的总担保金额一共有1.5亿元。

 

到了2018年半年报发布的时候，坤鼎的收入和利润来源就只剩下位于郑州的美创国际科技产业园这一个项目了，其他布局园区还均未有实质性的收入。而郑州美创产业园目前也正在遭遇郑州产业地产政策收紧的打击，郑州产业地产同行直言，这个类写字楼项目现在做得很吃力，很多都卖给了投资客，类似“售后包租”这种承诺也就是家常便饭了，这种乱象丛生令当地政府非常不满，未来前景也并不乐观。

 

然而，在2017年定向增发的时候，坤鼎是实实在在对股东做出过业绩承诺和利润补偿的：

 

税后净利润承诺2017年度不低于1.2亿元，结果实际只实现净利润9117万元，坤鼎被迫进行了现金补偿；截至2018年3季度末，坤鼎净利润只有3063万元，到年底远远不可能达到承诺中的1.38亿；而2019年和2020年分别还要不低于1.6亿元和1.85亿元，恐怕也是遥遥无期的画饼。

 

资本市场是残酷的，口轻飘飘做出承诺容易，但最终达不到业绩是需要真金白银进行补偿的，这对于坤鼎这类收入单一且微薄的公司可就是要了命了——好汉不吃眼前亏，因为担心不断进行业绩补偿而选择退市，不知道这是不是坤鼎终止挂牌背后的原因？每当危机袭来，就果断选择金蝉脱壳，这倒的确像是其一贯作风。

 

为了避免北京产业新政对自己产生致命打击，坤鼎这些年其实也一直在寻求全国扩张的机会，轻重并行，以轻为先，路数有些接近借着大连软件园光环四处扩张、如今却遭遇严重财务风险甚至被银行停贷的亿达。

 

自诩为“中国高端产业园开发商”的坤鼎自认为以北京的成功居高临下去撬动外部资源应该是势如破竹的，因此也在试图寻找更多对外合作的机会。据火花S-Park了解，总资产是它12倍的天安数码城，总资产是它168倍的招商蛇口都曾经与坤鼎商谈过合作，但最终都没有下文。

 

道理很简单，这种合作到了临门一脚，谁也踢不出去，关键在于对各自的能力无法形成有效的评估，尤其是这种虚无缥缈的轻资产模式，是不是真的专业自己心知肚明，你又如何向对方实实在在的证明你物有所值？

 

不提上面这些模糊的擦边球乃至违规操作，仅就产业地产层面而言，作为一家刚刚成长起来的小型公司，坤鼎的潜在问题还有很多，比如过度依赖老板自身的人脉，业务渠道过于单一，政商关系不甚清晰，企业的积淀和团队不足，资产负债率过高的财务压力，对于产业的把控能力仍不明晰等等。

 

而其所谓的“500强私人定制”和“海外招商优势”，也仅在北京行得通，到了二三线城市，用北京炫目的PPT去影响政府官员容易，但不难想象，最终落实在园区招商上却是实实在在的骨感。

 

在如今国内产业地产企业纷纷加大在海外的渠道设置，资本招商的手段也渐趋纯熟的当下，坤鼎曾经的先发优势已经越发不再明显——至于登陆新三板的优劣之辩，目前来看，也依然难以定论。

 

以往过于单一的业务容易令业绩青黄不接，此前坤鼎在沈阳、郑州的机会型异地扩张均难言成功，而如今的全国化布局与产业线延伸尚需进一步具有说服力的落实，只是，我们无法再从资本市场上印证了。