近日，天山发展（控股）有限公司（02118.HK，以下简称“天山集团”）发布2017年全年业绩公告，宣布其年度营业额创出新高，达到49.827亿元，同比增长30.6%，净利润1.03亿元，同比下降13.6%。

　　在营业额增长背后，则是天山集团为加速项目资金回流，在项目未达到预售条件时即涉嫌违规销售。

　　近期，《中国经营报》记者在走访该公司项目时发现，其于2017年12月22日才通过土地招拍挂受让、规划建设的石家庄“天山熙湖三期”项目，尚未取得预售证却已提前几个月开始销售。

　　此外，记者还发现，该公司位于承德市的“天山桃李源”项目，则公开宣称“购买商铺立返5年租金，15年包租”。

　　根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房需达到一定建设条件后才能预售。而《商品房销售管理办法》也明确，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　对于上述情况，记者多次致电致函天山集团，但是截至发稿，并未收到任何回应。

　　未拿地却提前4个月销售

　　“我们现在证件不全。您可以先交钱锁定房源，签一个认购协议，等五证齐全的时候再签正式合同。”在位于石家庄市天山大街与长江大道交口东北角的天山熙湖三期售楼处，一位销售人员如是表示。

　　据其介绍，该项目于2017年12月拿地，2018年3月开盘，共规划建设2栋高层和9栋洋房。目前，高层均价为每平方米19000元，洋房则根据户型、楼层等条件不同，价格在每平方米23000～30000元不等。而由于该项目尚未取得预售证，备案价格并不明确，购房者可以先缴纳一定资金进行选房，等签订正式合同时，再根据首付比例，补齐差价。

　　随后，销售人员告诉记者，该项目一层洋房需缴纳125万元认购款，二层、平层和顶层则分别为105万元、85万元和95万元。此外，对于不同房源，该项目还推出了对应的优惠活动。其中，高层产品可享受交2万元抵4万元、每平方米减200元的优惠；洋房产品则为交5万元抵8万元、每平方米优惠300元。

　　以平层洋房户型为例，购房者所交85万元中，80万元为“首付款”、5万元用于参加优惠活动，若优惠后总房款为300万元，首付三成为90万元，则购房者只需再补交10万元，以达到签订正式合同所需的首付款即可。

　　“天山的很多项目，都是在拿地之前，员工先内购一批，拿到地之后对外放出风声，就有客户来看房了，而等五证齐全的时候已经没有房源了。”销售人员告诉记者，早在2017年8月，天山集团就已组织员工对该项目进行内购，其中9号、10号楼全部房源均被清盘。

　　事实上，直到2017年12月22日，天山集团才通过土地招拍挂竞得该项目所在地块。据其官方网站显示，该地块编号为【2017】045，位于石家庄市高新区祁连街与学苑路交口西北角，总占地54亩，总建筑面积11万平方米，计划打造天山熙湖第三代洋房产品。

　　对此，石家庄市住建局房产市场监管处一位工作人员表示，五证不全是不允许销售的，若情况属实，将进行相应的行政处罚。此外，购房者与开发商私下签订的认购协议并不受法律保护，日后一旦出现纠纷，开发商不退还购房款项，政府部门也很难解决。

　　实际上，据《中国经营报》记者查询了解，《城市商品房预售管理办法》明确，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　那么，为何在2017年12月才竞得的地块，销售人员却表示早在8月份就开始“内购”，而开发商又是如何“未卜先知”自己能够拿到土地？对于这一疑问，销售人员仅表示“开发商通知的”。负责该地块出让的石家庄市高新区国土局地产市场科一位工作人员告诉记者，在土地出让时，一般会提前一个月时间进行公示公告。但是就该地块而言，并不清楚开发商为何能提前数月知晓。

　　记者也就上述问题多次致电致函天山集团官网的联系电话以及官方邮箱，但未获得公司的回应。

　　售后返租承诺每年7%收益

　　与上述项目需要“放出风声”、尚显“低调”相比，天山集团位于承德市双桥区翠桥路旁的天山桃李源项目，则在销售中心门前摆放着醒目标语，公开宣称“即买即收益，立返五年租金”。

　　“您现在买，立刻就能拿收益了。后续出租不用您管，运营商统一运营管理。”在销售中心，一位工作人员告诉记者，该项目于2017年6月正式运营，目前已全部招商完毕，客户在购房之后即可收取租金回报。

　　据了解，该项目为40年产权商业用地，定位为艺术培训、科学教育为主的商业广场。根据商铺位置不同，目前一平方米、一天租金为6～8元，出售均价则为每平方米38000元。其宣传中所称的“立返五年租金”，是以每年7%、五年合计35%计算，直接计入总房款中，即购房者实际支付房款为总房款的65%。

　　而从第六年起，业主、租户、运营商三方进行协商，重新决定租金价格，收益计算方式为业主所持商铺的总房款除以所在楼层的总收益，再乘以当时租金。彼时，业主可每半年收取一次租金，但需与运营商进行九一分成。

　　“我们返了五年租金之后，其实每平方米单价只有25000元左右。”工作人员表示。除了返租之外，购房者还享受交5万元抵8万元和总房款打九七折的优惠。但是，记者在随后调查附近项目时对比发现，天山桃李源项目周边在售的市场类商铺均价同样仅在每平方米25000元左右。

　　对于是否会因为商铺位置不同，导致收益不同，天山桃李源工作人员告诉记者，按照上述计算方式，租金收益与商铺位置并无关系。“我们这儿有的洗手间，其实也是一个商铺，收益也都一样，只是没有产权证。”

　　在销售中心，工作人员向记者展示了该项目的“五证”。记者发现，其预售许可证早已于2015年取得，但是为何时隔两年才对外销售，工作人员则表示：“我们的定位是特色教育，这两年是为了培育市场。”

　　而在商业广场内，记者看到，入驻商铺确实均为从事舞蹈、钢琴、书法、英语等艺术、教育类培训机构。但是，当记者提出能否由业主自行招租或者不出租、自己运营时，工作人员却表示：“不能私自出租。我们与租户直接签了15年的合同，统一包租、统一管理。”

　　对此，承德市住建局房地产市场监管科一位工作人员告诉记者，根据相关规定，房地产开发企业是不允许进行售后返租的，但是这一行为通常会分为两种情况，仍需进一步核实。一种是开发企业自行组织售后返租，即为违规行为；另一种则是开发企业承包给第三方公司，由后者与业主进行合作，“打了个擦边球，把政策风险给绕开了”。

　　根据《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　事实上，在走访天山桃李源项目时，销售中心工作人员均表示该项目由天山集团运营，而在其展示的宣传页中，也明确表示“天山集团拥有多年商业运营经验，让您无忧做房东”。

　　但是，上述承德市住建局工作人员则告诉记者：“开发商懂政策，在对外销售时，仍以该公司名义进行担保宣传，但是实际操作过程中，很有可能已经把责任转嫁出去了。所以，如果无法证明开发商与第三方运营商有隶属关系，就很难立案。”

　　《中国经营报》夏晨翔，童海华